Quốc hội nghe tờ trình, thẩm tra 2 dự án luật về nhà ở, bất động sản

Kiểm soát chặt chẽ các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, trên cơ sở rà soát, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung các nội dung như sau: Phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách để thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.

Trong đó, dự thảo Luật bổ sung Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định về đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê. Bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức công tác tại xã có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn

Về nhà ở chính sách, theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, là nhà ở được Nhà nước đầu tư, tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập để giải quyết chỗ ở cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, bao gồm nhà ở của cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước; nhà ở cho người có công và chương trình mục tiêu; nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để bán, cho thuê mua, cho thuê và nhà ở phục vụ tái định cư.

Đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Luật đã luật hóa các quy định phù hợp của Nghị quyết số 201 của Quốc hội, Nghị quyết số 66.15 năm 2026 của Chính phủ. Chỉnh lý quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm; quy định về đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn. Chỉnh lý quy định liên quan đến nghĩa vụ nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn về việc xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội (UBPLTP) Phan Chí Hiếu nêu rõ, UBPLTP và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và nhận thấy nội dung của dự thảo Luật đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp…

UBPLTP đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng, yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW liên quan đến phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm (nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách) để có các cơ chế, chính sách tương ứng. Có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở. Đồng thời, “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; “có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của Nhân dân”. Tiếp tục rà soát, chỉnh lý để đảm bảo không giao thoa về phạm vi điều chỉnh giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời rà soát, đối chiếu nội dung của dự thảo Luật với quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các luật về thuế.

Liên quan đến một số nội dung của dự thảo Luật, về nhà ở thương mại, UBPLTP đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Về nhà ở cho thuê, UBPLTP đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở để bảo đảm xác định đối tượng thụ hưởng chính sách một cách phù hợp, đặc biệt đối với các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước để bảo đảm phù hợp với mục tiêu của chính sách là giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng có khó khăn về nhà ở và tiết kiệm nguồn lực của ngân sách nhà nước.

Liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và thực tiễn triển khai Luật Nhà ở trong thời gian qua, đặc biệt là những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: vấn đề trục lợi chính sách của Ban quản trị, tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và cư dân; tranh chấp về phần sở hữu chung – sở hữu riêng của nhà chung cư…

Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản

Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, dự thảo Luật sửa đổi lần này đã kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời làm rõ không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết, dự thảo Luật đã sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan.

Liên quan đến nội dung thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo Luật đã bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật, đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất dùng chung.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật đã có một số quy định mới như bổ sung quy định giao dịch bất động sản, bổ sung quy định có tính nguyên tắc về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT), bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản, các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở…

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội (UBKTTC) Phan Văn Mãi cho biết, về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đề nghị quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh.

“Làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Có quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép”, Chủ nhiệm UBKTTC đề xuất.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Bổ sung đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng…

Lê Trần – Theo Báo PLVN